Najem okazjonalny – co warto o nim wiedzieć?
Umowa najmu okazjonalnego to bardzo dobre rozwiązanie zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemcy. Czym charakteryzuje się taka forma udostępniania lokalu i jakich formalności należy dopełnić, by z niej skorzystać?
Najem okazjonalny – co to jest i na czym polega?
Wynajem okazjonalny to jedna z najchętniej wybieranych form wynajmu nieruchomości. Co przesądza o jej popularności? Przede wszystkim jest bardzo bezpieczna i korzystna dla wynajmującego. Jej zasady są bardzo zbliżone do zwykłego najmu, jednak w jej przypadku eksmisja lokatorów, którzy nie uiszczają ustalonych opłat lub sprawiają inne problemy, jest znacznie szybsza i łatwiejsza. Dzieje się tak, ponieważ podczas podpisywania umowy najemca deklaruje, że w razie potrzeby dobrowolnie podda się eksmisji, a także wskazuje konkretny lokal, w którym będzie mógł wówczas zamieszkać.
Najem okazjonalny – korzyści
Jak nietrudno zauważyć, wynajem okazjonalny mieszkania jest świetnym rozwiązaniem przede wszystkim z punktu widzenia właściciela nieruchomości. Wielu wynajmujących obawia się, że trafią na nieuczciwego najemcę, którego będą zmuszeni utrzymywać, kiedy ten przestanie im płacić za użytkowanie lokalu lub w inny sposób nie będzie wywiązywał się z podpisanej umowy. W przypadku zwykłego najmu w takiej sytuacji nierzadko trzeba przejść przez uciążliwy proces sądowy lub poczekać, aż gmina dostarczy najemcy lokal tymczasowy. Najem okazjonalny skutecznie chroni przed takimi trudnościami, pozwalając na natychmiastową eksmisję – nawet w czasie zimy, a także w stosunku do kobiet w ciąży i osób małoletnich. Z kolei z punktu widzenia najemcy forma najmu okazjonalnego może być gwarancją stałej wysokości czynszu i pewnego dachu nad głową przez cały czas trwania umowy. Dodatkowo zgoda na wynajem okazjonalny daje przewagę podczas poszukiwania lokum. Taka karta przetargowa przydaje się zwłaszcza w większych, popularnych miastach, w których panuje silna konkurencja wśród osób pragnących wynająć atrakcyjny lokal. Umowa wynajmu okazjonalnego mieszkania to także sposób na zaprezentowanie się jako osoba godna zaufania. Warto więc zapewnić sobie miejsce, w którym będzie można się zatrzymać w razie ewentualnej eksmisji. Osoby, które nim nie dysponują, nie muszą się jednak martwić – wystarczy skorzystać z usługi wykupienia adresu dodatkowego, który będą mogły podać podczas podpisywania umowy.
Najem okazjonalny - krok po kroku
Co jeszcze warto wiedzieć na temat najmu okazjonalnego? Przede wszystkim ta forma prawna zarezerwowana jest dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań i dotyczy wyłącznie nieruchomości służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Oprócz tego taką umowę można zawrzeć jedynie na czas określony nieprzekraczający 10 lat. Właściciel lokalu może zażądać od lokatorów kaucji, która jednak nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu najmu obowiązującego w dniu podpisania umowy. Takie zabezpieczenie przydaje się np. na pokrycie wydatków poniesionych przy eksmisji lub w celu naprawienia ewentualnych zniszczeń i szkód. Oczywiście jeśli żadna z tych rzeczy nie miała miejsca, kaucję należy zwrócić w ciągu miesiąca po opróżnieniu lokalu. Kolejną formalnością jest konieczność zgłoszenia najmu okazjonalnego do odpowiedniego (z uwagi na miejsce zamieszkania, a nie lokalizację nieruchomości) urzędu skarbowego. Właściciel mieszkania ma na to 14 dni od daty rozpoczęcia wynajmu. Jeśli nie dotrzyma tego terminu, umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu. Na życzenie wynajmującego powinien również dostarczyć mu potwierdzenie zgłoszenia.
Wynajem okazjonalny mieszkania – umowa
Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, musi mieć formę pisemną i zostać podpisana własnoręcznie. Przesłanie dokumentów faksem lub e-mailem nie wchodzi w grę. Umowa powinna określać m.in. takie kwestie jak wysokość wspomnianej wcześniej kaucji, sposób użytkowania nieruchomości, a także forma kontaktu między stronami. Dobrą (choć niewymaganą) praktyką jest dołączenie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Obowiązkowe jest natomiast przygotowanie następujących załączników:
oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązania do opuszczenia i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy;
oświadczenie najemcy o adresie lokalu, do którego będzie mógł przenieść się w razie eksmisji;
oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę, w którym wyraża on zgodę na to, by najemca zamieszkał w jego mieszkaniu w przypadku opuszczenia tego, które wynajmuje.
Ten pierwszy dokument, czyli oświadczenie najemcy o dobrowolnemu poddaniu się ewentualnej egzekucji, musi mieć postać aktu notarialnego. Oznacza to, że dopełnienie tych formalności wiąże się z dodatkowymi kosztami (rzędu kilkuset złotych). Prawo nie określa, czy powinien je pokryć wynajmujący, czy najemca. Jest to więc jedna z kwestii, które strony muszą ustalić między sobą.
Wynajem okazjonalny - wypowiedzenie
Przypadki, w których wynajmujących może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej postanowieniami może to mieć miejsce w kilku przypadkach:
gdy lokator (pomimo upomnień) użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem lub łamie inne warunki zawarte w umowie, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub zakłóca porządek społeczny i utrudnia życie innym osobom mieszkającym w budynku;
jeśli najemca wynajął lub oddał nieruchomość albo jej część do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego;
kiedy najemca zalega z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe, mimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
gdy lokator utracił możliwość zamieszkania w mieszkaniu, które wskazał w załączniku do umowy i nie zaproponował innego adresu i/lub nie dostarczył oświadczenia właściciela lokalu o możliwości przeniesienia się do niego w sytuacji eksmisji.
Warto przy tym pamiętać, że prawo do zerwania umowy przysługuje również najemcy. Może to zrobić wtedy, gdy wynajmowane mieszkanie ma wady, które zagrażają życiu lub zdrowiu jego oraz innych domowników.
