Najem Okazjonalny – krok po kroku

Czego potrzebuję do umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny, zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, jest formą umowy, która musi być zawarta w formie pisemnej na okres do 10 lat. W umowie musi znajdować się odpowiedni zapis, wymagający od najemcy poddanie się egzekucji u notariusza, który zostaje potwierdzony aktem notarialnym. Jego wykonanie daje wynajmującemu możliwość uniknięcia procesu sądowego, jeśli najemca nie będzie chciał się wyprowadzić po zakończeniu umowy. Wystarczy uzyskać klauzulę wykonalności w sądzie na akcie o poddaniu się egzekucji i można skorzystać z usług komornika do przeprowadzenia eksmisji do lokalu wskazanego na oświadczeniu właściciela innego lokalu. Dzięki temu wynajmujący legalnie i szybko może odzyskać mieszkanie lub dom. Procedura nadania klauzuli wykonalności trwa zwykle kilka dni roboczych, pod warunkiem, że sąd nie ma zastrzeżeń co do kompletności wniosku. Dlatego konieczne jest zarejestrowanie umowy okazjonalnej w Urzędzie Skarbowym.

Do umowy muszą zostać załączone dokumenty (załączniki), takie jak:

• Wskazanie innego lokalu, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić w przypadku eksmisji – jest to oświadczenie właściciela innego lokalu o możliwości zamieszkania najemcy w jego własności.
• Akt notarialny o poddaniu się egzekucji – najemca oświadcza przy obecności notariusza, że opuści lokal w przypadku eksmisji.

Na najemcy ciąży obowiązek dostarczenia powyższych dokumentów oraz wykonanie czynności u notariusza. Po poddaniu się egzekucji powinien on dostarczyć akt notarialny właścicielowi mieszania.

Właściciel ma obowiązek zarejestrować umowę najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od momentu jej podpisania. Wiąże się to również z odprowadzeniem podatku od miesięcznych przychodów w wysokości 8,5%.

UWAGA! By umowa najmu była ważna, właściciel musi ją zgłosić do Urzędu Skarbowego, inaczej działa na tej samej zasadzie co zwykła umowa najmu. 

Jakie są koszty najmu okazjonalnego i kto je ponosi?

Najem okazjonalny wiąże się z kosztami. Niektóre z nich muszą zostać pokryte, a inne są opcjonalne, lecz znacznie wpływają na szybką i skuteczną realizację najmu. Poniżej przykłady takich płatności:

Obowiązkowe płatności przy umowie najmu okazjonalnego to:

1. Opłata notarialna za akt notarialny wg. Art. 777 kodeksu cywilnego – opłata uiszczana u notariusza. Zazwyczaj wynosi ona od 300 do 500 zł w zależności od miasta oraz stawki ustalonej przez notariusza. Kwota ta jest opłacana przez najemcę, bo to na nim ciąży obowiązek poddania się egzekucji. Może jednak się zdarzyć, że to wynajmujący weźmie na siebie opłatę notarialną, lub koszty zostaną podzielone pomiędzy dwie strony.
2. Wykupienie oświadczenia o adresie – opłata za oświadczenie o adresie wynosi od 300 do 400 zł w zależności od wybranej firmy i usługi. Opłata ta dotyczy jedynie osób, które nie mogą przedłożyć oświadczenia właściciela innego lokalu o możliwości przeniesienia się tam w przypadku eksmisji. Dotyczy to głównie osób z zagranicy, gdyż to właśnie ta grupa najemców ma największy problem ze wskazaniem lokalu na terenie Polski do umowy najmu okazjonalnego.

Zwyczajowo koszty te ponosi najemca, jednak strony mogą umówić się inaczej. Jest to spawa indywidualna obu stron i to od nich zależy jaką podejmą decyzję.

Do dodatkowych opłat związanych z najem okazjonalnym zaliczają się:

1. Opłata dla agencji nieruchomości – jest to indywidualna stawka, która ustalana jest przez biura nieruchomości. Pomoc agenta w wynajmie mieszkania jest opcją dodatkową zarówno dla właściciela jak i najemcy, może natomiast znacznie ułatwić przejście przez cały proces. Agenci nieruchomości posiadają wiedzę na temat działania najmu okazjonalnego i mogą być nieocenionym wsparciem dla obu stron, zarówno w sferze wiedzy jak i sfinalizowania procesu najmu.
2. Zamówienie w kancelarii prawnej wzoru umowy najmu okazjonalnego – ta opcja jest skierowana do właścicieli mieszkań, którzy chcą wynająć swoje nieruchomości poprzez najem okazjonalny. Zamiast szukać w internecie wzoru umowy najmu okazjonalnego, można skorzystać z profesjonalnie przygotowanego dokumentu przez specjalistów. Cena za taką usługę jest uzależniona od indywidualnego cennika danej kancelarii. Niemniej umowa przygotowana pod klienta jest pewniejsza niż jej wzór z internetu.

W najmie okazjonalnym oprócz wymienionych wyżej opłat obowiązkowych i dodatkowych, najistotniejszy jest podatek od najmu okazjonalnego. Po wydatkach związanych z procesem wynajęcia mieszkania i poddaniu się przez najemcę rygorowi egzekucji u notariusza, właściciel mieszkania ma obowiązek złożyć w ciągu 14 dni od podpisania umowy oświadczenie w Urzędzie Skarbowym. Jest to koszt wyłącznie po stronie właściciela i dotyczy on przychodów z tytułu najmu okazjonalnego, który wynosi 8,5% od przychodu. Wynajmujący musi zwrócić się do Urzędu z prośbą o założenie konta, na które będzie wpłacał podatek od wynajmu. Może on wybrać czas rozliczenia ze skarbówką np. co miesiąc lub co trzy miesiące, w zależności od indywidualnego podejścia. To właśnie ten podatek sprawia, że umowa najmu okazjonalnego wraz ze wszystkimi prawami i zabezpieczeniami chroni właściciela przed nieuczciwymi najemcami. Opłata dotyczy całego okresu trwania umowy.

Kiedy i jak eksmitować nieuczciwego najemcę?

Zazwyczaj najem mieszkania przebiega planowo i bez większych problemów. Najczęściej jedynym naszym zmartwieniem są drobne sprawy związane z naprawą przedmiotów AGD lub wymianą jakichś wadliwych elementów, lub bardziej poważniejsze zdarzenia losowe jak zalane mieszkanie czy kradzież. W wielu tych przypadkach może nam pomóc ubezpieczenie mieszkania, lecz co jeśli najemca przestaje nam płacić lub wbrew zapisom w umowie używa naszego lokalu w zły sposób? Gdy mamy podpisaną umowę najmu okazjonalnego z najemcą musimy wykonać następujące czynności, by pozbyć się go z mieszkania:

1. Pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu przez najemcę – w pierwszej kolejności należy wysłać pisemne wezwanie do najemcy do opuszczenia lokalu podając przyczynę i datę opuszczenia mieszkania. Ważne by taki dokument powstał, gdyż stanowi on załącznik do wniosku o nadanie wykonalności klauzuli i pokazuje, że zrobiliśmy wszystko zgodnie z prawem.
2. Złożyć wniosek o eksmisję do sądu – należy złożyć do odpowiedniego sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego, w którym najemca poddał się dobrowolnej egzekucji. Trzeba dołączyć do wniosku umowę wraz z załączonym oświadczeniem o adresie, akt notarialny potwierdzający dobrowolne poddanie się egzekucji oraz pismo z wezwaniem do opuszczenia mieszkania wysłane do najemcy przez właściciela. Sąd zazwyczaj udziela odpowiedzi w przeciągu miesiąca od złożenia wniosku, to i tak o wiele krócej niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Po rozpatrzeniu wniosku sąd nadaje klauzulę wykonalności i można zwrócić się ze sprawą do komornika.
3. Złożenie wniosku do komornika o eksmisję lokatora – po złożeniu tego wniosku sprawę przejmuje komornik. Wykonuje on wszystkie potrzebne czynności by pobrać należność dla właściciela mieszkania oraz by eksmitować najemcę pod wskazany adres z oświadczenia o adresie innego właściciela. Najpierw wzywa go pisemnie do dobrowolnego opuszczenia lokalu ze wskazaną datą eksmisji. Jeśli to nie poskutkuje komornik wraz z policją i ślusarzem opróżnia mieszkanie z rzeczy i niechcianych lokatorów.

Dzięki umowie najmu okazjonalnego szybciej i sprawniej jesteśmy w stanie pozbyć się nieuczciwego najemcy z naszego mieszkania.