Najem Okazjonalny z Notariuszem: Dlaczego To Ważne?
Umowa najmu okazjonalnego to ostatnio najczęściej wybierana forma najmu przez właścicieli. Daje ona możliwość zabezpieczenia się przed nieuczciwymi najemcami, których pozbycie się z mieszkania często trwa wiele miesięcy, a nawet lat. Najem okazjonalny jest idealną opcją jeśli chcemy szybko i sprawnie zakończyć umowę najmu z problematycznym najemcą. Są jednak pewne warunki, które należy spełnić by umowa najmu okazjonalnego działała tak jak powinna.
Potrzebne dokumenty:
- Umowa najmu okazjonalnego – umowa podpisywana pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. Musi ona zawierać odpowiedni punkt, który zobliguje najemcę do poddania się egzekucji u notariusza i dostarczeniu aktu notarialnego właścicielowi.
- Oświadczenie ze wskazaniem lokalu przez innego właściciela – załącznik do umowy najmu okazjonalnego, na którym podana jest nieruchomość wskazana jako drugi adres w przypadku gdy dojdzie do eksmisji najemcy. Oświadczenie o adresie jest sporządzane przez właściciela innej nieruchomości.
- Oświadczenie najemcy o przeniesieniu się do lokalu wskazanego przez innego właściciela – dokument, który wypełnia i podpisuje najemca. Nie zawsze jest on wymagany przez notariuszy, ale może się zdarzyć, że będzie potrzebny.
- Akt notarialny – dokument, który zostanie sporządzony przez notariusza, gdy najemca wraz z umową najmu okazjonalnego oraz oświadczeniem o adresie uda się do niego, by poddać się dobrowolnej egzekucji. Dokument ten zgodnie z zapisami w umowie musi trafić do właściciela mieszkania, które będzie przez niego wynajmowane.
Oprócz wymaganych dokumentów, ważne jest również to, by właściciel wynajmowanego mieszkania zgłosił umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od podpisania umowy. Zostanie utworzony nowe konto, na które będzie wpłacał podatek od wynajmowanego mieszkania, wynoszący obecnie 8,5%.
Dlaczego to ważne by udać się do Notariusza?
Weźmy przykładową sytuację: jesteś właścicielem mieszkania, którego najemca przestał płacić Ci za czynsz dwa miesiące temu. Pomimo bezpośredniego kontaktu i pism wzywających go do opłacenia należności, na które umawialiście się w podpisanej przez Was umowie najmu okazjonalnego, on nadal nie zapłacił i nie ma zamiaru Ci zapłacić. Co możesz zrobić?
- Wysyłasz do niego oficjalne upomnienie wzywające do uregulowania należności do wyznaczonego terminu, informując, że jeśli do tego czasu nie otrzymasz od niego pisemnego wyjaśnienia oraz zapłaty, zwrócisz się do sądu o eksmisję. Ważne! Zarówno wezwanie do zapłaty jak i upomnienie najlepiej wysłać Pocztą Polską, by posiadać potwierdzenie nadania i odbioru.
Mija wyznaczony termin a najemca nie odpowiedział na Twoje upomnienie. Co dalej?
- Składasz oficjalny wniosek do Sądu o wydanie pozwolenia na egzekucję. Musisz złożyć osobiście oficjalne pismo, wraz z załącznikami: umowa najmu okazjonalnego, oświadczenie o adresie od innego właściciela, akt notarialny oraz kopia upomnienia wraz z potwierdzeniem nadania Pocztą Polską.
Sąd podaje tydzień na rozpatrzenie wniosku, w rzeczywistości trwa to około miesiąc. Następnie Sąd przyjmuje wniosek i przekazuje pozwolenie na egzekucję.
- Składasz oficjalny wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika, przekazując mu dokumenty oraz zaakceptowany wniosek przez Sąd. Najczęściej w przeciągu miesiąca komornik rozpoczyna proces eksmisji. Na początku wyśle pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu i opróżnienia go z rzeczy należących do najemcy, podając ostateczną datę na wyprowadzkę. Jeśli najemca nie wyprowadzi się do tego czasu, komornik wraz z policja siłą wyprowadza najemcę wraz z jego rzeczami z Twojego mieszkania. Następnie odzyskuje dla Ciebie należność za niezapłacony czynsz z poprzednich miesięcy.
Brzmi to dobrze prawda? Ale może wyglądać to zupełnie inaczej jeśli nie dopilnujesz wszystkich czynności, o których mówi umowa najmu okazjonalnego.
Co może wpłynąć na nieważność umowy najmu okazjonalnego?
Pomimo iż umowa najmu okazjonalnego jest obecnie najczęściej wybieraną opcją najmu przez właścicieli mieszkań, często zawierana jest w zły sposób. Co może wpłynąć na nieważność egzekucji?
- Brak odpowiednich zapisów w umowie – ich brak wpływa na formę umowy, która w istocie jest zwyczajną umową cywilno-prawną, a więc nie chroni nas w wypadku nieuczciwego najemcy.
- Brak oświadczenia o adresie, wskazanego przez innego właściciela – brak tego załącznika nie pozwala Notariuszowi na sporządzenie odpowiedniego aktu notarialnego, a najemcy na dobrowolne poddanie się egzekucji.
- Zawieranie umowy najmu okazjonalnego gdy najemcą jest firma lub spółka – najem okazjonalny nie działa w przypadku firmy, która jest najemcą. Musi być to osoba prywatna lub działalność na osobę prywatną.
- Nie poddanie się rygorowi egzekucji u Notariusza – jeśli najemca podpisze umowę najmu okazjonalnego i będzie posiadał oświadczenie od właściciela innego mieszkania, ale nie uda się do Notariusza w celu poddania się rygorowi egzekucji wg. Art. 777, umowa najmu okazjonalnego będzie po prostu zwykłą umową najmu. Gdy dojdzie do sytuacji, wymagającej eksmisji najemcy z lokalu, sąd nie wyda pozwolenia na wykonanie egzekucji. Nie będzie miał do tego podstaw, gdyż brakuje najważniejszego dokumentu – aktu notarialnego. Finalnie zostaniemy z ogromnym problemem, który może rozwiązywać się latami.
- Nie zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni do Urzędu Skarbowego – brak zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego i nie płacenie podatku od dochodu z tego tytułu również wpływa na nieważność najmu okazjonalnego. Podobnie jak w przypadku aktu notarialnego, brak zgłoszenie umowy do urzędu będzie skutkować odrzuceniem wniosku, który złożymy do sądu. Umowa w świetle prawa będzie działała jak zwykła umowa najmu.
Aby odpowiednio zabezpieczyć siebie, jako właściciela mieszkania, musisz pamiętać i dopilnować powyższych zasad. Twoja nieuważność lub zbagatelizowanie sprawy np. „nie chcę jeszcze dodatkowo płacić za Notariusza, wystarczy mi tylko oświadczenie o adresie” może zaszkodzić Ci w przypadku gdy trafisz na nieuczciwego najemcę. Będzie kosztować Cię to więcej, niż koszty notarialne. Warto więc przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego z nowym najemcą, skonsultować się z notariuszem, radcą prawnym lub pośrednikiem nieruchomości, którzy przy pomocy swojego doświadczenia doradzą Ci jak bezpiecznie przeprowadzić cały proces.
